Как узаконить перепланировку квартиры: четыре простых шага
Перепланировка квартиры - это серьезный процесс, требующий не только больших физических, но и юридических усилий. Владелец исходной квартиры должен иметь четкое представление о том, какие работы могут и не могут быть выполнены, а также необходимо обязательно оформить все эти изменения документально. Некоторые люди решаются на перепланировку на свой страх и риск, без предварительного документального оформления. Однако даже после выполнения неузаконенных работ, еще не поздно исправить ситуацию и стать законопослушным гражданином - для этого все изменения необходимо узаконить.
Согласование и узаконивание - это два разных процесса. Согласование необходимо проходить перед началом перепланировки, а узаконивание - уже после того, как работы уже были выполнены. Нередко владельцы квартир не представляют себе, какое значение имеет документальное оформление изменений в квартире. Несогласованные изменения могут показать свою опасность путем ослабления несущих конструкций. В более легких случаях владельцу в будущем может существенно затруднить продажу квартиры, так как на неузаконенную перепланировку не выдают ипотеку, а покупатель, приобретая такую квартиру за наличные, придется согласиться на значительное снижение цены. Кроме того, сложности могут возникнуть во время других операций с недвижимостью, в которых требуется установка соответствия состояния квартиры плану БТИ.
Если неузаконенную перепланировку обнаружат работники жилищной инспекции, то они могут потребовать немедленного оформления документов. В противном случае, владельцу квартиры будут предъявлены различные санкции, включая запрет на выезд за границу. Оформление необходимых документов займет минимум два с половиной месяца, а на практике - около четырех, так что рекомендуется задуматься об узаконивании перепланировки заранее.
Перепланировка квартиры: шаг первый – выяснение изменений
Если в квартире по вашему приказу были проведены какие-либо изменения без согласия организаций, занимающихся узакониванием перепланировок, предварительно необходимо выяснить, какие именно изменения были сделаны. Поэтому, обращение за помощью к специалисту из профильной компании обеспечит более точный осмотр и определение внесенных изменений. Оценка квартиры требует использования действующих документов от БТИ, таких как технический паспорт или план помещения с экспликацией. Это необходимо для определения разницы между фактическим состоянием квартиры и тем, что указано в официальных документах. Те участки квартиры, где были сделаны самовольные изменения, будут выделены красными линиями.
Если у владельца квартиры нет документов от БТИ, то необходимо заказать архивную копию.
Однако нужно помнить, что не все изменения можно узаконить. Существует список работ, запрещенных к проведению в жилых помещениях, и если они были проведены, то узаконить перепланировку не удастся. Владелец квартиры должен будет восстановить их в первоначальное состояние за свой счет и уплатить штраф. К примеру, расширение санузлов за счет жилой площади, снос несущих стен, вынос радиаторов на лоджию или балкон, подключение теплых полов к центральному отоплению и прочее относятся к типичным нарушениям.
Однако, есть и изменения, которые можно согласовать в заявительном порядке без проектирования, такие как снос встроенной мебели, перемещение мойки и плиты на кухне, изменение расположения сантехнических приборов в пределах одного помещения, установка легких перегородок, и ликвидация проемов в несущих стенах.
После сбора и оценки всей информации, делается вывод о законности изменений. Если перепланировка законна, можно переходить к следующему этапу – ее узаконению.
Второй этап: получение технического заключения
Когда речь заходит о переделках в квартирах, даже небольшие изменения, такие как удаление подоконника или перемещение газовой плиты, могут потребовать согласования, поскольку они классифицируются как сложные перепланировки. Также перенос или установка второго санузла, создание тяжелых перегородок или проемов в несущих стенах, изменение конструкции полов необходимо согласовывать. Полный список разрешительных мер для столицы указан в пунктах 2 и 3 постановления Правительства Москвы от 26 декабря 2012 года № 840-ПП.
Легализовать подобные изменения можно только на основании технического заключения о состоянии конструкции зданий и допустимости и безопасности ранее выполненных работ. Если перепланировка не затрагивает несущие стены или перекрытия, то любая организация, имеющая допуск СРО, может выдать соответствующее заключение. Чтобы получить техническое заключение, собственнику нужно обратиться в соответствующую компанию и заказать услуги специалиста, который сделает все необходимые замеры в квартире и оформит документ. Заказчику выгодно, что ответственность за точность измерений несет организация-исполнитель. Срок подготовки технического заключения составляет обычно семь дней, а стоимость документа – до 25 000 рублей.
При изменении несущих конструкций получение технического заключения усложняется, поскольку право на его выдачу имеет только автор проекта здания или заместитель организации, например ГБУ "Экспертный Центр", если автор уже не существует.
В третьем этапе необходимо подать документы в МЖИ. Собственнику следует обратиться через МФЦ в соответствующую жилищную инспекцию с пакетом документов после получения технического заключения. В состав этого пакета помимо технического заключения входят: технический паспорт или план и экспликация квартиры до перепланировки, правоустанавливающие документы, выписка из ЕГРН или свидетельство о государственной регистрации права собственности. Если в результате перепланировки газовая плита была перемещена, то потребуется получить справку из АО «Мосгаз» о правильности подключения.
Можно подать документы в течение двух-трех недель, после чего инспектор ЖИ осмотрит квартиру и проверит все параметры на соответствие заявленному техническому заключению. Необходимо обратить внимание, что организация, занимающаяся составлением заключения, должна сама проводить обмеры. Кроме того, инспектор выдаст владельцу акт об административном правонарушении, так как самовольная перепланировка относится к нарушениям. Штраф составит около 2500 рублей. Через месяц собственнику придет квитанция по почте, которую нужно оплатить, а затем связаться с инспектором. Оплатить квитанцию можно по телефону, а также направить фотографию квитанции об оплате по электронной почте или любому доступному мессенджеру.
После этого ЖИ приступает к проверке технического заключения и выносит решение о возможности узаконивания перепланировки. Если решение отрицательное, клиент получит в мотивированном порядке отказ в оформлении акта о завершенном переустройстве в МФЦ. В случае положительного решения, инспектор свяжется с собственником квартиры и сообщит, что необходимо подписать оформленный акт. Затем владелец квартиры должен забрать акт в ЖИ, отнести его на подпись в организацию, составлявшую техническое заключение, поставить свою подпись, вернуть документ в жилинспекцию и ждать, пока его подпишут. Процесс займет от двух до четырех месяцев, а если в перепланировке затрагиваются несущие конструкции, то может растянуться на полгода.
Завершающим этапом легализации перепланировки является получение нового плана БТИ. После получения акта о завершении работ, владелец квартиры должен обратиться в БТИ за новым планом, в котором будут отображены все изменения. Если на первом этапе не был получен старый план БТИ с красными линиями, тогда потребуется вызвать техника для обмеров помещения. Это займет около трех недель и будет стоить примерно 10 000 рублей. Если же у владельца есть старый план БТИ, то процесс значительно упрощается: услуги техника не понадобятся, новый план БТИ будет выдан по предъявлении акта о проведенной перепланировке. Новый план будет содержать черные линии вместо красных. В этом случае придется заплатить около 2000 рублей, а на оформление потребуется около недели.
Однако, процесс узаконивания перепланировки требует значительных усилий и времени. Кроме того, неправильное оформление документов может привести к увеличению сроков и стоимости процедуры. Поэтому самостоятельное узаконивание перепланировки не всегда является оптимальным вариантом.
Фото: freepik.com