Как разменять квартиру в Москве?

Размен квартир - это непростая задача. Для того, чтобы подобрать варианты, угодные всем участникам операции, необходимо приложить много усилий. Именно поэтому сделки по размену недвижимости, в том числе и квартир, считаются сложными.

Предложения по обмену квартирами могут быть различными. Для некоторых семей размен является единственным выходом, после развода или когда взрослым детям нужно собственное жилье. Другие же, наоборот, желают улучшить свои жилищные условия (например, обменяв однокомнатную квартиру на трехкомнатную с доплатой).

Теоретически, все должно быть очень просто: есть две стороны, стремящиеся обменять свои квартиры, и казалось бы, что сделка должна быть взаимовыгодной.

Однако не все так просто, как кажется на первый взгляд. Поскольку зачастую бывает сложно найти именно тот идеальный вариант обмена квартирами, который подходит всем участникам сделки. Даже если найден подходящий вариант, все равно кому-то из участников нужно будет идти на компромисс.

Кроме того, стоимость квартиры для собственника может оказаться переоцененной - и это далеко не редкость. Так, за одну трехкомнатную квартиру не всегда можно получить три однокомнатных в размен.

Бывают также ситуации, когда одна сторона либо владелец одной из долей, не желает расселяться, поскольку не нравится ни один из предлагаемых вариантов. Или, напротив, имеют место ситуации, когда одна из сторон не хочет выезжать.

Что же делать в этих ситуациях? Существует несколько советов, о которых вы сможете узнать в данной статье. В том числе будут рассмотрены основные юридические моменты, которые необходимо учитывать при размене квартир в Москве.

Равноценный и неравноценный обмен квартирами – возможность переселиться в более подходящее жилье без продажи и покупки недвижимости. Но как определить, какой вариант обмена наиболее выгоден?

Равноценный обмен возможен, если квартиры, которые хотят поменять своих владельцы, имеют одинаковую рыночную стоимость. Это означает, что владельцы квартир могут просто поменяться жильем без доплаты друг другу. Однако, несмотря на одинаковую рыночную стоимость, квартиры могут различаться по площади и местоположению. Например, поменять небольшую квартиру в центре Москвы на большую квартиру в Новой Москве.

Неравноценный обмен возможен, если квартиры имеют разные рыночные стоимости. Владелец меньшей квартиры может доплатить определенную сумму за квартиру большей площади. Доплата не обязательно должна быть в деньгах, например, можно отдать покупателю гараж или участок за городом.

Важной частью процесса обмена является оценка стоимости жилья. Если собственники переоценят стоимость квартиры, то кто-то из них может оказаться в невыгодном положении. Поэтому лучше обратиться за помощью к профессионалам, например, в надежное агентство недвижимости. Стоимость квартиры зависит от множества факторов, таких как площадь жилья, местоположение, условия, инфраструктура района, год и материал постройки и т.д.

Если один из участников размена отказывается съезжать, то варианты разрешения данной ситуации зависят от того, приватизирована квартира или нет.

Перепродажа приватизированной квартиры

Если у вас есть квартира в собственности (приватизированная), то перепродажа происходит посредством альтернативной сделки. Это значит, что вы должны найти покупателя и квартиру (квартиры), которую хотите купить одновременно с продажей своей квартиры. Затем заключаются договоры купли-продажи.

В этом случае никто не может заставить владельца покинуть квартиру, но можно продать свою долю. Например, если жена хочет выехать, а супруг не желает менять квартиру, решение простое: жена продает свою долю, а бывший муж остается в старой квартире, но уже с новыми соседями. Кстати, сначала нужно предложить купить свою долю другим собственникам квартиры (например, мужу), а уже потом искать других покупателей. Однако этот вариант менее выгоден, так как стоимость доли гораздо меньше стоимости квартиры.

В идеале, вы продаете свою квартиру по выгодной цене и на вырученные деньги покупаете одну или несколько других квартир, с доплатой или без нее, наличными или по ипотеке.

Несмотря на кажущуюся простоту, лучше всегда обратиться к юристам или агентству недвижимости за помощью в юридическом сопровождении данной сделки.

Если вы решаете провести сделку самостоятельно, обратите внимание на следующие моменты:

• кто продает квартиру (если это люди низкого социального статуса, может быть проблематично);
• была ли квартира продана за последнее время (если это случалось много раз за короткий период, стоит отказаться от этого варианта);
• есть ли обременения у квартиры (например, рента с жизненным содержанием или арест имущества). Если в квартире прописаны люди, не желающие оттуда выписываться или временно отсутствующие, это становится препятствием для продажи. И нельзя забывать о том, чтобы не ущемить права несовершеннолетних при приватизации.

Вот далеко не полный список того, на что нужно обратить внимание. Кроме того, проверить юридическую чистоту квартиры без помощи профессионалов невозможно.

Договор и все условия сделки необходимо заключить в письменной форме и лучше заверит у нотариуса.

Можно отметить, что в последнее время эффективность традиционных источников рекламы, таких как объявления на специализированных порталах «ЦИАН», «АВИТО», «Из рук в руки», упала. Таким образом, гораздо результативнее использовать местную рекламу, например, листовки на дверях подъезда или на доске объявлений, сообщения в «районных» группах социальных сетей, а также сарафанное радио с вовлечением консьержа или соседей.

Размен неприватизированной (муниципальной) квартиры не является легкой задачей по ряду причин. Первая проблема заключается в том, что все жильцы, включая несовершеннолетних и временно отсутствующих, должны быть согласны на обмен. Если кто-то из них не согласен, то возможен принудительный обмен через суд, но это не всегда выгодно для всех сторон. Те, кто выступают за обмен, должны ждать решения суда, а те, кто против него, не участвуют в подборе вариантов. Во-вторых, при наличии несовершеннолетних и/или недееспособных граждан в квартире, нужно получить согласие органов опеки и попечительства на обмен. Если этого согласия не будет, то получите отказ. На получение ответа из органов опеки дается две недели с момента подачи заявки. В-третьих, вы можете обменять неприватизированную квартиру только на такую же муниципальную, что значительно затрудняет поиск и выбор подходящих вариантов. По некоторым данным, только около 20% квартир сдаются по социальному найму, другими словами, остались не приватизированными. И, наконец, даже если все жильцы согласны на обмен и квартиры уже подобраны, сами наймодатели могут отказать в обмене. Официальное согласие или обоснованный отказ вы получите в течение 10 дней со дня обращения.

Жилищный кодекс РФ установил причины отказа в размене квартир. Размен невозможен, если жилье признано непригодным для проживания, принято решение о сносе дома или о проведении капитального ремонта, предполагающего перепланировку, если право пользования жильем оспаривается в суде и т.д. Однако это решение можно обжаловать в суде.

Если ответ по обмену квартир положительный, то старые договоры социального найма расторгаются и заключаются новые. В редких случаях, при необходимости, агентство недвижимости может предложить ускоренную процедуру приватизации за счет компании.

Учитывая все эти сложности, рекомендуется обратиться за помощью к профессионалам. Работа с риелтором избавит вас от лишней головной боли, беготни по разным учреждениям и снизит возможные риски. Обращение в агентство недвижимости защитит вас от мошенников, обмана, потери денег и имущества.

Фото: freepik.com